Leitfaden zum Immobilienerwerb in Kroatien für Ausländer

Guide To Buying Real Estate In Croatia For Foreigners

Kroatien, ein Land voller Geschichte, Kultur und atemberaubender Natur, zählt zu den begehrtesten Destinationen für den Immobilienkauf. Neben einer außergewöhnlich hohen Lebensqualität und Sicherheit macht auch die wachsende Nachfrage Kroatien immer attraktiver für ausländische Käufer. Bereits heute entfallen rund 30 % der gesamten Immobilienkäufe auf ausländische Staatsbürger – insbesondere entlang der Adriaküste.

Der Kauf einer Immobilie ist in erster Linie ein juristischer Prozess und erfordert eine sorgfältige sowie gut informierte Vorgehensweise. Welche Schritte und rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für ausländische Staatsbürger beim Erwerb von Immobilien in Kroatien? Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Informationen:

Kategorien ausländischer Immobilienkäufer in Kroatien

Ausländische Käufer lassen sich in zwei Gruppen einteilen:

  1. Staatsbürger aus der EU/EWR
  2. Staatsbürger aus Nicht-EU/EWR-Staaten

1. Immobilienerwerb durch EU/EWR-Staatsbürger

Bürger der Europäischen Union (EU) und des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) unterliegen keinen Beschränkungen beim Immobilienerwerb in Kroatien. Sie haben die gleichen Rechte wie kroatische Staatsbürger oder juristische Personen mit Sitz in Kroatien. Voraussetzung ist die Beantragung einer kroatischen Steuernummer (OIB).

2. Immobilienerwerb durch Staatsbürger außerhalb der EU/EWR

Für Käufer aus Drittstaaten gelten zusätzliche Bedingungen:

  • Neben der kroatischen Steuernummer (OIB) ist die Zustimmung des Ministeriums für Justiz, Verwaltung und digitale Transformation erforderlich.
  • Ob diese Zustimmung erteilt wird, hängt davon ab, ob Kroatien mit dem jeweiligen Heimatland des Käufers ein Reziprozitätsabkommen abgeschlossen hat. Ein solches Abkommen sichert Käufern aus beiden Ländern die gleichen Rechte beim Immobilienerwerb.
  • Die Bearbeitung des Antrags dauert in der Regel zwischen 30 und 180 Tagen. Erst nach Erhalt der Ministeriumszustimmung kann das Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen werden.

Eine Übersicht über bestehende Reziprozitätsabkommen finden Sie unter folgendem Link:
[Informationen zur Reziprozität beim Immobilienerwerb mit Kroatien]

Antragstellung:
Der Antrag auf Zustimmung muss schriftlich beim Justizministerium eingereicht werden und folgende Unterlagen enthalten:

  1. Kaufvertrag – als rechtliche Grundlage des Erwerbs
  2. Grundbuchauszug – Nachweis des Eigentums des Verkäufers
  3. Bescheinigung über den Status des Grundstücks – Bestätigung, dass sich die Immobilie im Baugebiet befindet
  4. Beglaubigte Kopie des Reisepasses – als Identitätsnachweis
  5. Beglaubigte Vollmacht – falls der Käufer durch einen Anwalt vertreten wird. Ohne Anwalt ist die Benennung eines Zustellungsbevollmächtigten mit Wohnsitz in Kroatien erforderlich.

Alternativen für Nicht-EU-Bürger ohne Reziprozitätsabkommen:
Staatsbürger aus Ländern ohne Reziprozitätsabkommen können als natürliche Personen in Kroatien keine Immobilie erwerben. Eine Möglichkeit besteht jedoch darin, eine juristische Person (d.o.o.) in Kroatien zu gründen und die Immobilie auf diese Gesellschaft einzutragen.

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Grunderwerbsteuer (RPT)

  • Privatverkäufe: Der Käufer zahlt eine Grunderwerbsteuer von 3 % auf den Kaufpreis oder den von der Steuerbehörde geschätzten Immobilienwert.
  • Kauf von einer juristischen Person (z. B. Bauträger): In diesem Fall ist die Mehrwertsteuer (MwSt.) in Höhe von 25 % im Kaufpreis enthalten, und es fällt keine zusätzliche Grunderwerbsteuer an.

Wichtige Hinweise:

  • Notare übermitteln eine Kopie des Kaufvertrags an die kroatische Steuerbehörde, die daraufhin die Steuerfestsetzung vornimmt.

Für Nicht-EU-Bürger, die der Ministeriumszustimmung bedürfen, entsteht die Steuerpflicht erst mit Erteilung dieser Genehmigung.

  • Bankkonto: Die Eröffnung eines kroatischen Bankkontos ist nicht verpflichtend, wird jedoch zur Erleichterung von Transaktionen empfohlen.
  • Währung: Der Immobilienkauf erfolgt ausschließlich in Euro (EUR).
  • Darlehen für EU/EWR-Bürger: Hypotheken können für folgende Immobilientypen gewährt werden:
    • Wohnimmobilien
    • Ferienimmobilien
    • Garagen, Parkplätze oder Abstellräume (sofern mit einer Hauptimmobilie erworben)

In Kroatien gibt es keine Vorabgenehmigungen für Kredite. Banken vergeben Darlehen erst, wenn eine Immobilie ausgewählt wurde und der Kaufprozess läuft. Voraussetzung ist ein Vorvertrag sowie bankinterne Sicherheiten.

Porta Group ist eines der führenden Unternehmen im kroatischen Immobilienentwicklungssektor und realisiert hochwertige Wohnprojekte.

Beim Kauf einer Immobilie über Porta Group profitieren Käufer von:

  • Schnellem und unkompliziertem Kaufprozess dank Expertenberatung
  • Unterstützung durch lizenzierte Makler – ohne Zusatzkosten
  • Steuerlicher Beratung und Abwicklung aller Dokumente
  • Keine zusätzlichen Provisionen oder versteckten Gebühren
  • Übernahme der Kosten für die Erstellung und Beglaubigung des Kaufvertrags

Zusätzlicher Vorteil:
Da Porta Group als juristische Person (d.o.o.) agiert, sind alle Immobilienpreise inklusive Mehrwertsteuer (MwSt.). Käufer sparen sich somit die 3 % Grunderwerbsteuer.

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